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?受到市場期望變化及自住買家和投資客相互制約的影響,國內住宅市場一直徘徊在過熱和約束之間,國內住宅天天炫斗所有职业市場的發展方向長期以來一直受到政策法規的指引,這些政策往往以穩定性為重點,防止價格快速上漲或下跌。同時住宅作為民生基礎,政府往往會優先考慮自住需求而非投資需求,在天天炫斗所有职业調控方面,政策往往落在限購、限貸和限售這三方面。日前,第一太平戴維斯公布《中國住宅報告》,選取了國內最具代表性的10座城市,包括4個一線城市(北京、上海、廣州、深圳)以及6個二線城市(成都、南京、武漢、杭州、天津、重慶),對近幾年的住宅市場進行了價格跟蹤。


??北京上海深圳


??一線城市上漲最快


??從政策干預力度來看,北京作為中央政府所在地,加之一直以來高企的房價令其成為全國調控最嚴的城市之一;重慶則因為長久以來較為充足的供應,成為10座城市中調控力度最輕的城市。


??從2008年至2018年,這10城物業平均價值增長了幾乎兩倍,深圳、北京和上海住宅價格屬于增長最快的第一梯隊。事實上,從絕大多數數據提供方來看,這三座城市的指標都要顯著高于其他城市。總體而言,完善的市場監管機制、廣泛的需求基礎以及充滿活力的經濟實力及商業表現,都在不斷推升這三座城市的住宅價格增長。其中,深圳作為大灣區的中心城市之一,長期以來受惠于香港輻射作用、稅收優惠和經濟特區地位的加持,已經成長為中國住宅價值最高的城市。北京作為國家權力中心及富豪聚集地,其住宅價格及供應是中國受監管最為嚴格的城市,住宅價格也一直保持在高位。上海作為國際金融貿易中心,發展活力蒸蒸日上。隨著商務活動向多中心擴散,一批高品質的全新住宅項目也陸續出現,帶動非高端住宅的整體品質得到提升,而這迅速在價格上得到反映。面對兇猛的價格漲勢,政府在近年來采取了嚴格的調控政策。盡管增幅受限,強勁的需求仍然支撐著上海的住宅價格。


??天津南京武漢


??二線城市漲勢放緩


??2014至2017年之間,天津、南京和武漢的住宅價格一直保持良好的增長勢頭。而在2018年中,受到政府對房價快速增長及投機行為的打壓,天津及武漢的住宅價格進入了下行通道。在投機行為受到壓制的同時,這三個城市原生的吸引力仍然會為其住宅市場注入新的動力。天津近年來受到了東北部經濟增長放緩的負面影響,但其獨特的地理位置,仍舊承接著首都外溢的需求。南京作為中國最富裕省份之一江蘇省的省會,擁有豐厚的教育資源,每年都輸送一大批優秀畢業生進入職場,2018年住宅價格保持了上漲勢頭。武漢作為華中地區重鎮,一直以來都是固定資產投資所青睞的城市。但近年來過快的擴張建設使得其增長稍顯乏力。


??2017至2018年間,廣州、成都、重慶和杭州這四座城市住宅價格開始加速增長。這四座城市在現階段的性價比及上行潛力對購房投資都極具吸引力。廣州作為省會城市,在商辦和住宅的活力都要略遜于深圳。2018年,廣州加入“人才爭奪大戰”,通過一系列利好政策加碼來吸引企業及員工入駐,一部分受到深圳過高價格影響的企業也重燃了對廣州的興趣,人才與企業的涌入在近年來推升了廣州的住宅價格。


??進擊的二線城市


??動力十足


??2016年下半年開始,成都住宅價格開始迅速上漲,進入2017年,受天天炫斗所有职业市場政策調控影響,住宅價格漲勢收窄,市場逐步趨穩。2018年,成都推出人才吸引政策,城市建設也開始向打造宜居及可負擔城市的目標邁進。重慶在過去兩年中是10座城市中住宅價格漲幅最高的城市,物業平均價格上漲了近80%。但其相對較低的價格基數,使得它在十大城市中仍然是價格最低的城市。作為中國四個直轄市中面積最大的城市,重慶將繼續受益于其3100萬的龐大常住人口,增長動力強勁。


??杭州是中國住宅價格最貴的二線城市之一。相對高昂的價格看似增長空間有限,然而作為阿里巴巴總部所在地,杭州政府有志于打造“中國硅谷”。若計劃最終落實,杭州或也將與舊金山灣區的帕羅奧多一般,成為高科技產業云集的科技之城。


??2018年中國住宅市場受到了前所未有的嚴厲調控;同時2018年也是住宅市場極具變化的一年。經過大半年的“寒冬”,國內住宅銷售市場在2019年初有了回暖跡象,其中一、二線城市尤為明顯。資金受限的開發商放慢投資節奏,并采取多項舉措加快資金回流。在被動承受傳統渠道限制的同時,他們開始主動尋求多元化的融資渠道。


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